Калькулятор доходности аренды

Доходность и срок окупаемости квартиры под сдачу с учётом простоя, расходов собственника и налога: НПД 4 %, НДФЛ 13 % или без налога.

Квартира
Сдача в аренду
Куда уходит годовая арендная плата
Доходность—
Вложения
—
Доход от аренды за год
—
Налог
—
Расходы собственника за год
—
Чистый доход за год
—
Валовая доходность
—
Срок окупаемости
—

Описание калькулятора

Калькулятор доходности аренды показывает, сколько приносит квартира, купленная под сдачу: чистый доход за год, доходность в процентах годовых и срок окупаемости. В расчёт входят цена покупки, ремонт, месяцы простоя, расходы собственника и налог — НПД 4 %, НДФЛ 13 % или без налога.

Расчёт пригодится перед покупкой инвестиционной квартиры, при сравнении нескольких объектов и при выборе между арендным бизнесом и вкладом. Им удобно проверить, насколько реальна доходность, которую обещают в объявлениях.

Вместе с этим калькулятором часто считают ипотечный калькулятор, коммунальные платежи и ROI и ROMI.

Что умеет

  • Учёт цены покупки, ремонта и расходов на сделку
  • Простой в месяцах в году
  • Налог: НПД 4 %, НДФЛ 13 % или без налога
  • Чистая и валовая доходность, срок окупаемости
  • Схема: куда уходит годовая арендная плата
  • Ссылка на расчёт и копирование ответа

Как пользоваться

  1. В блоке «Квартира» введите «Цену покупки» и «Расходы на покупку и ремонт».
  2. В блоке «Сдача в аренду» укажите «Аренду в месяц» и «Простой» в месяцах в году.
  3. Заполните «Расходы собственника» в месяц и выберите «Налог».
  4. Смотрите результат: доходность, чистый доход за год, налог, валовую доходность и срок окупаемости.

Полезные советы

  • Закладывайте простой

    Поиск жильцов, смена арендаторов и косметический ремонт занимают время. Даже один месяц простоя в год заметно снижает доходность.

  • Считайте все вложения

    Добавьте к цене квартиры оформление сделки, ремонт, мебель и технику — без них доходность получится завышенной.

  • Сравните с вкладом

    Если доходность аренды близка к ставке по вкладу, оцените, стоит ли она времени на поиск жильцов и управление квартирой.

  • Выберите налоговый режим

    При сдаче жилья физическим лицам самозанятый платит 4 %, а при НДФЛ ставка 13 %. Сравните оба варианта в калькуляторе.

  • Учтите ипотеку

    Если квартира куплена в кредит, проценты банку уменьшают доход. Добавьте их к расходам собственника, чтобы увидеть реальную картину.

Как считается доходность аренды

Калькулятор сравнивает чистый годовой доход от сдачи квартиры со всеми вложениями в неё.

  • Вложения = цена покупки + расходы на покупку и ремонт (сделка, ремонт, мебель, техника).
  • Доход от аренды за год = аренда в месяц × (12 − месяцев простоя).
  • Налог = доход × ставка: НПД 4 % для самозанятого при сдаче физическим лицам, НДФЛ 13 % или без налога.
  • Чистый доход = доход − налог − расходы собственника в месяц × 12. ЖКУ и обслуживание оплачиваются и в месяцы простоя.
  • Доходность = чистый доход ÷ вложения × 100 %, срок окупаемости = вложения ÷ чистый доход.

Валовая доходность — аренда за 12 месяцев без простоя, делённая на вложения. Её часто приводят в объявлениях, но реальная доходность всегда ниже.

Пример расчёта

Квартира куплена за 8 000 000 ₽, ещё 700 000 ₽ ушло на оформление и ремонт — вложения 8 700 000 ₽. Аренда — 40 000 ₽ в месяц, один месяц в году квартира простаивает, расходы собственника — 3 000 ₽ в месяц.

  • доход от аренды за год — 440 000 ₽;
  • налог на профессиональный доход 4 % — 17 600 ₽, расходы собственника — 36 000 ₽;
  • чистый доход — 386 400 ₽ в год, в среднем 32 200 ₽ в месяц;
  • доходность — 4,44 % годовых, валовая — 5,52 %, срок окупаемости — 22,5 года.

С НДФЛ 13 % налог составит 57 200 ₽, чистый доход — 346 800 ₽, доходность — 3,99 %, окупаемость — 25,1 года.

Что расчёт не учитывает

Доходность считается по текущим цифрам: без роста стоимости квартиры, индексации арендной платы, налога на имущество и крупных ремонтов в будущем. Если квартира куплена в ипотеку, проценты банку тоже снижают доход — их стоит добавить к расходам собственника. Полученную доходность удобно сравнить со ставкой вклада: аренда требует времени на поиск жильцов и управление, а вклад — нет.

Вопросы и ответы

Как рассчитать доходность сдачи квартиры в аренду?
Вычтите из годового дохода от аренды налог и расходы собственника, разделите на все вложения в квартиру и умножьте на 100 %. В примере с вложениями 8 700 000 ₽ и арендой 40 000 ₽ доходность — 4,44 % годовых.
За сколько лет окупится квартира под сдачу?
Разделите вложения на чистый годовой доход. Вложения 8 700 000 ₽ при чистом доходе 386 400 ₽ в год окупаются примерно за 22,5 года.
Какой налог платить при сдаче квартиры?
Собственник-физлицо платит НДФЛ 13 % (с части доходов сверх 2,4 млн ₽ в год — по повышенным ставкам, от 15 %), а самозанятый при сдаче жилья физическим лицам — налог на профессиональный доход 4 %.
Чем валовая доходность отличается от чистой?
Валовая — это аренда за год без простоя, делённая на вложения. Чистая учитывает простой, налог и расходы собственника, поэтому всегда ниже.
Уменьшают ли расходы на квартиру налог с аренды?
Для физлица на НДФЛ и для самозанятого налог считается со всего дохода от аренды, расходы на квартиру его не уменьшают.
Выгоднее сдавать квартиру или положить деньги на вклад?
Сравните доходность аренды со ставкой вклада после налога. Учтите, что аренда требует времени на управление, а квартира может дорожать или дешеветь.

Полезные калькуляторы по теме

Ещё в разделе «Недвижимость и ЖКХ»

Весь раздел →